漫畫(huà) /張文濱 □汕尾日?qǐng)?bào)記者 賴(lài)琳琳 梁佳 張文濱 業(yè)委會(huì)是通過(guò)社區(qū)自治實(shí)現(xiàn)業(yè)主權(quán)利的重要組織保障。針對(duì)業(yè)委會(huì)的成立和運(yùn)作，法理界定和依據(jù)已漸趨明晰。在我市，小區(qū)業(yè)委會(huì)之設(shè)產(chǎn)生了不少現(xiàn)實(shí)難題，既有成立后陷入僵局困境的，也有成立后難作為、不作為甚至亂作為的現(xiàn)象。 歡喜 業(yè)委會(huì)終于成立了 這天上午九點(diǎn)，市區(qū)某高檔小區(qū)的一處人來(lái)人往，一派喜慶洋洋的景象。經(jīng)過(guò)一年多的籌備，該小區(qū)終于圓滿(mǎn)完成了首次業(yè)主大會(huì)的選舉工作，以總選票1928票、收回選票1187票的結(jié)果，選舉出9名業(yè)委會(huì)委員，2名候補(bǔ)委員。 對(duì)這得來(lái)不易的成功，業(yè)委會(huì)成員余女士深有感觸。她說(shuō)：“我們小區(qū)2017年收樓， 至今已有三年的時(shí)間，而小區(qū)停車(chē)場(chǎng)水泥地板依舊凹凸不平，下雨天容易積水，雨水一多便進(jìn)入到電梯梯井，這種情況容易造成漏電等意外，每當(dāng)暴雨的時(shí)候，很多業(yè)主自發(fā)檢查地下車(chē)庫(kù)積水等情況，卻很難看見(jiàn)物業(yè)管理人員的身影。” “我們不敢奢求能享受到百分百的五星級(jí)服務(wù)，就是能得到三星到四星級(jí)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我們業(yè)主都很滿(mǎn)足了�！庇嗯繜o(wú)奈地說(shuō)。面對(duì)業(yè)主們的投訴，小區(qū)物業(yè)非但不予理睬，反而還提出要提高停車(chē)費(fèi)，讓業(yè)主們更加不滿(mǎn)。不少業(yè)主開(kāi)始萌生想法，是不是可以成立一個(gè)合法的組織來(lái)監(jiān)督物業(yè)的管理呢？ 于是在去年9月份，熱心業(yè)主們開(kāi)始著手成立業(yè)委會(huì)的相關(guān)準(zhǔn)備工作，并組建了業(yè)主大會(huì)籌備組，但沒(méi)想到的是，物業(yè)對(duì)他們的阻攔，也隨著開(kāi)始。 回憶當(dāng)時(shí)情形，余女士忿然道：“明文規(guī)定要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合業(yè)主大會(huì)籌備組的工作，要提供相關(guān)的資料，但是現(xiàn)實(shí)中我們卻遇到了‘踢皮球’，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司推到物業(yè)，物業(yè)把責(zé)任推到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司�；藘蓚�(gè)多月的時(shí)間，我們籌備小組才拿到物業(yè)提供的相關(guān)資料。隨后，籌備小組根據(jù)相關(guān)規(guī)定要求物業(yè)公司提供業(yè)主大會(huì)籌備組臨時(shí)辦公室時(shí)，期間通過(guò)不斷地寫(xiě)報(bào)告、協(xié)調(diào)等，直到今年5月，才拿到臨時(shí)辦公室的鑰匙。” 除了拖延時(shí)間，物業(yè)公司也進(jìn)行了一系列的阻撓活動(dòng)。例如多次阻撓籌備小組在該小區(qū)內(nèi)張貼一些公示性的文件和材料，更甚的是，有一次還在一夜之間將全部張貼的公示文件全部撕毀。這讓業(yè)主們尤為氣憤，但他們沒(méi)有放棄，按照法定程序繼續(xù)籌備工作。今年7月份，物業(yè)公司又一次激發(fā)了眾怒。原來(lái)，該小區(qū)原定在7月中旬召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，籌備小組按照規(guī)定張貼最終定稿的選舉程序、辦法、候選人公示表等，按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，必須公示滿(mǎn)14天。但在第12天晚上，全部公示文件都被撕毀。這下業(yè)主們?nèi)虩o(wú)可忍，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，隨后公安機(jī)關(guān)介入調(diào)查。由于公示的時(shí)間還未達(dá)到法定的14天，且還要等待公安機(jī)關(guān)的調(diào)查結(jié)果，于是籌備工作無(wú)奈地被暫時(shí)“凍結(jié)”。但好在，經(jīng)過(guò)多部門(mén)的協(xié)調(diào)，最終該小區(qū)的業(yè)主大會(huì)得以在今年9月召開(kāi)，推動(dòng)了業(yè)委會(huì)的選舉工作。今年11月份，該小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)成立，業(yè)主們一年來(lái)的奔波終于得到了回報(bào)。 談及業(yè)委會(huì)的未來(lái)，余女士滿(mǎn)懷企盼：“希望能以業(yè)委會(huì)來(lái)督促物業(yè)進(jìn)一步完善管理機(jī)制，而我們業(yè)委會(huì)的行動(dòng)都會(huì)在陽(yáng)光下進(jìn)行，由業(yè)主們一起監(jiān)督，慢慢督促提升物業(yè)管理的質(zhì)量，告別‘干啥啥不行，收錢(qián)第一名’的狀況�！彼f(shuō)。 參與了本次投票的小區(qū)業(yè)主吳先生稱(chēng)，因?yàn)橹昂茈y跟物業(yè)溝通，小區(qū)很多事情進(jìn)展都比較慢，業(yè)主反饋的問(wèn)題沒(méi)有很好處理。他說(shuō)：“這次小區(qū)的人都想著把事情解決，籌備的人也比較熱心，部署和計(jì)劃都很清晰，希望業(yè)委會(huì)成立之后，讓小區(qū)管理變好。” 哀嘆 籌備六年還在路上 據(jù)城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，目前市區(qū)一共有小區(qū)150個(gè)，其中35個(gè)小區(qū)交由物業(yè)管理公司管理，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)僅有12個(gè)。 來(lái)自某小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組的黎先生這天也來(lái)到了余女士小區(qū)業(yè)主大會(huì)的選舉現(xiàn)場(chǎng)觀摩，看見(jiàn)別的小區(qū)順利成立業(yè)委會(huì)，已經(jīng)堅(jiān)持籌備6年的他激動(dòng)地說(shuō)：“看到別人成立，我們的心都很痛！”他居住的小區(qū)原先管理都很好，但六年前開(kāi)始混亂，衛(wèi)生環(huán)境差、收費(fèi)不合理等問(wèn)題使得業(yè)主和物業(yè)矛盾激化，由于物業(yè)公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間互相推諉，業(yè)主們開(kāi)始萌生了成立業(yè)委會(huì)的想法，想通過(guò)調(diào)解、監(jiān)督物業(yè)管理來(lái)切實(shí)解決存在問(wèn)題。 開(kāi)始時(shí)也有業(yè)主不理解，黎先生一家一戶(hù)地上門(mén)溝通，遇見(jiàn)有共同想法的、熱心的業(yè)主，就極力鼓動(dòng)他們一起做這件事。他說(shuō)：“其實(shí)我們業(yè)委會(huì)成立是為大家為子孫，想把小區(qū)共同建設(shè)得更好，住在這里都是鄰居，我們不是想跟物業(yè)對(duì)抗，主要是為起到監(jiān)督責(zé)任，沒(méi)有別的目的�！� 籌備組建立起來(lái)后，黎先生與籌備組成員們開(kāi)始與物業(yè)公司溝通，試圖盡快成立。但沒(méi)想到，這一溝通，就是六年。由于物業(yè)、房地產(chǎn)商的阻攔，籌備事項(xiàng)一直停滯不前，籌備組成員都很著急，黎先生無(wú)奈哀嘆：“怎么就這么難！”有年紀(jì)較大的業(yè)主更是灰心：“我們已經(jīng)籌備了六年，等到我走可能都還沒(méi)成立�！彼麄儞�(dān)心這話(huà)要一語(yǔ)成讖。 黎先生也曾想到過(guò)放棄，但一想到小區(qū)的生活，想到家人，想到時(shí)常在小區(qū)里打招呼的業(yè)主們，他就坐不下了。他透露，目前他們還有幾十個(gè)人在堅(jiān)持做。看到其他小區(qū)順利成立了業(yè)委會(huì)，黎先生仿佛看到了希望，他希望能夠向其他小區(qū)的業(yè)委會(huì)取經(jīng)，繼續(xù)推進(jìn)小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立。 鬧心 名存實(shí)亡或適得其反的亂象 對(duì)于已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)而言，確實(shí)有了新的變化，比如管理水平好了，部分管理費(fèi)用降低了。但有小區(qū)業(yè)主反映，業(yè)委會(huì)雖然成立了，卻不受物管和開(kāi)發(fā)商的“待見(jiàn)”，尤其涉及三方利益的時(shí)候，物管和開(kāi)發(fā)商實(shí)行“三不措施”：不理會(huì)、不配合、不支持，更有甚者采用暴力阻擾。小區(qū)管理的改善進(jìn)度緩慢，還出現(xiàn)了擱淺的情況，業(yè)委會(huì)無(wú)法真正發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。 也有知情人透露，個(gè)別業(yè)委會(huì)成立后，實(shí)質(zhì)上淪為別有用心的人的“斂財(cái)”工具，部分業(yè)委會(huì)成員想方設(shè)法撈“好處”，如涉及小區(qū)內(nèi)的電梯廣告、小商戶(hù)入駐（例如賣(mài)牛奶，賣(mài)保健品）等等。在法律上這些收益理應(yīng)回饋到全體業(yè)主身上，但部分業(yè)委會(huì)卻沒(méi)有這樣做，甚至連財(cái)務(wù)情況都不敢公開(kāi)。有的小區(qū)公共設(shè)施的安裝和租賃，業(yè)委會(huì)未經(jīng)過(guò)多數(shù)小區(qū)業(yè)主的同意，就自行處理了。有些還私自制定各種管理制度，只需要業(yè)委會(huì)主任與委員們協(xié)調(diào)好分款金額即可，根本沒(méi)有通過(guò)業(yè)主們的同意。 此外，業(yè)委會(huì)成立后不作為的情況也不少見(jiàn)。有業(yè)主怒訴：“業(yè)委會(huì)請(qǐng)著法律顧問(wèn)、雇著專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)、養(yǎng)著專(zhuān)職出納，但實(shí)際卻是‘三不管’，有的業(yè)委會(huì)成員連小區(qū)的業(yè)主都不認(rèn)識(shí)！”在市區(qū)某舊小區(qū)，還有業(yè)主稱(chēng)：“業(yè)委會(huì)成立多年，業(yè)委會(huì)辦公場(chǎng)所卻是常年大門(mén)緊鎖，小區(qū)也沒(méi)有任何管理。舊小區(qū)沒(méi)有物管，而業(yè)委會(huì)成為一種‘?dāng)[設(shè)’。” 支招 明法依規(guī)、各守邊界實(shí)現(xiàn)互動(dòng)互利 記者在查閱相關(guān)報(bào)道時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。關(guān)于業(yè)委會(huì)的問(wèn)題中，既有“成立難”，也有“履職難”，更有“監(jiān)管難”，成為市民生活中的“灰色地帶”。我們看到，今年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法典》中，對(duì)小區(qū)的物業(yè)、業(yè)主、物管、業(yè)委會(huì)之間的關(guān)系有了新的規(guī)定，為業(yè)委會(huì)的成立和運(yùn)行提供了明確的依循。 對(duì)于成立業(yè)委會(huì)產(chǎn)生的難題，除了法律、業(yè)主們的監(jiān)督之外，還需要相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管和協(xié)助。 據(jù)城區(qū)住建局莊姓工作人員表示，各小區(qū)要成立業(yè)主委員會(huì)，首先要有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)；已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組�；I備組成立后，擬定小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等草案及明確投票權(quán)數(shù)，提出首屆業(yè)委會(huì)委員候選人條件、名單，最后正式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選出業(yè)主委員會(huì)。 談及業(yè)委會(huì)成立的難題，他說(shuō)：“首先由于多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏了解，不知道業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)和作用，從而缺乏主動(dòng)性；同時(shí)，部分業(yè)主的從眾心理使得他們?cè)诔闪I(yè)主委員會(huì)的題上瞻前顧后，害怕‘槍打出頭鳥(niǎo)’。因此，很難有業(yè)主自發(fā)牽頭來(lái)籌備這項(xiàng)工作。針對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，我市有關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大宣傳力度，運(yùn)用公眾媒體向社會(huì)宣傳業(yè)主委員會(huì)的組織形式、職責(zé)以及在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和作用，激發(fā)業(yè)主自發(fā)成立業(yè)主大會(huì)。”針對(duì)籌辦過(guò)程手續(xù)繁瑣復(fù)雜、給業(yè)主帶來(lái)困難的問(wèn)題，他建議各部門(mén)可以通過(guò)網(wǎng)上申請(qǐng)、網(wǎng)上審核、網(wǎng)上備案等，來(lái)加快業(yè)主委員會(huì)的組建，同時(shí)減輕主管部門(mén)的工作量。 對(duì)于現(xiàn)存小區(qū)業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的現(xiàn)象，該工作人員稱(chēng)：“從現(xiàn)在的情況看，確實(shí)存在一些業(yè)主委員會(huì)因營(yíng)利之心做出不良行為，從而產(chǎn)生負(fù)面影響的情況，比如我市某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和廣告開(kāi)發(fā)商簽訂了10年合同，可是業(yè)主委員5年一換屆，這就產(chǎn)生了矛盾。所以業(yè)主委員會(huì)的每個(gè)決定都應(yīng)該在陽(yáng)光下進(jìn)行，保證業(yè)主能夠監(jiān)督到他們的行動(dòng)。同時(shí)，小區(qū)物業(yè)的阻礙也是一個(gè)重要原因，比如小區(qū)停車(chē)位的租金，小區(qū)公共區(qū)域的廣告費(fèi)等各方面的利益驅(qū)動(dòng)讓物業(yè)公司阻礙了業(yè)主委員會(huì)的成立，說(shuō)到底是他們害怕被分權(quán)，被監(jiān)督，而一些服務(wù)好的物業(yè)公司，反而是鼓勵(lì)成立業(yè)主委員會(huì)、鼓勵(lì)業(yè)主參與到小區(qū)的管理上來(lái)的。” |
