“非誠(chéng)勿擾”日前在汕尾房地產(chǎn)界上演。市區(qū)一樓盤(pán)發(fā)售，購(gòu)房者要先交50萬(wàn)元誠(chéng)意金，才有機(jī)會(huì)參加搖號(hào)選房。有市民大呼這一奇葩規(guī)定“無(wú)誠(chéng)意”，也有市民表示淡定，認(rèn)為相比一些樓盤(pán)還沒(méi)拿到預(yù)售許可證就收取誠(chéng)意金，有“誠(chéng)意”多了!律師提醒，誠(chéng)意金并非定金，不具有擔(dān)保效力，購(gòu)房者在簽約時(shí)應(yīng)格外注意。

規(guī)則：交50萬(wàn)誠(chéng)意金方有資格搖號(hào)

參加了此次“抽獎(jiǎng)買(mǎi)房”的林女士對(duì)記者說(shuō)，早前已看上該樓盤(pán)。在開(kāi)盤(pán)前，售樓人員通知她要準(zhǔn)備好誠(chéng)意金。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一早，她就到該樓盤(pán)銷(xiāo)售中心，已有很多市民在等候，場(chǎng)面火爆。據(jù)其了解，有部分人是從外地趕來(lái)的。當(dāng)天的售樓流程是：上午9時(shí)在線登記個(gè)人信息，9時(shí)30分開(kāi)啟支付功能，銷(xiāo)售人員給每個(gè)客戶(hù)一個(gè)二維碼進(jìn)行掃描，在成功支付一分錢(qián)后，才能把此前準(zhǔn)備好的50萬(wàn)元“誠(chéng)意金”奉上，拿到號(hào)才有資格參加線下?lián)u號(hào)。

據(jù)林女士了解，當(dāng)天有5000多人意欲購(gòu)房，600多人成功交了誠(chéng)意金，最后搖號(hào)售出370來(lái)套房子。林女士稱(chēng)她很幸運(yùn)，“中獎(jiǎng)”了，并選到心儀的房子。按規(guī)定，她在3天內(nèi)交齊60%的房款。

來(lái)購(gòu)房的市民對(duì)50萬(wàn)元誠(chéng)意金的規(guī)定一邊是感嘆無(wú)奈，一邊又為能搶到搖號(hào)機(jī)會(huì)興奮。參加了當(dāng)天活動(dòng)的一名市民對(duì)記者說(shuō)，在與其他購(gòu)房者交流中得知，有的人是在前一天才湊齊這50萬(wàn)元的，銀行轉(zhuǎn)賬還一度“塞車(chē)”。“人傻不代表錢(qián)多，當(dāng)然，也有土豪搶了好幾個(gè)號(hào)參加搖號(hào)抽獎(jiǎng)。”

有市民說(shuō)，購(gòu)房前要籌款，沒(méi)搖到號(hào)又要忙著去辦理退款，空忙!沒(méi)能如愿買(mǎi)到房子的王先生笑稱(chēng)“感覺(jué)自己就像個(gè)傻子，帶上足夠的誠(chéng)意而來(lái)，卻眼巴巴的看別人中獎(jiǎng)，還要辦理退款那些啰嗦事。”

市民感嘆：“樓市真的瘋了，普通市民一房難求!”

銷(xiāo)售：客戶(hù)多準(zhǔn)入門(mén)檻提高

為什么會(huì)產(chǎn)生這種公開(kāi)抽簽+50萬(wàn)誠(chéng)意金的營(yíng)銷(xiāo)方式?一名銷(xiāo)售人員對(duì)記者說(shuō)，主要是這次意欲購(gòu)房者太多，所以準(zhǔn)入門(mén)檻比較高，在1分錢(qián)搶籌成功后再交50萬(wàn)誠(chéng)意金參加搖號(hào)。

對(duì)交了50萬(wàn)元誠(chéng)意金而又未能搖到號(hào)的客戶(hù)，能順利辦理退款嗎?該銷(xiāo)售人員說(shuō)，沒(méi)有搖到號(hào)的客戶(hù)，公司15天內(nèi)辦理退款。

一房地產(chǎn)人士稱(chēng)，誠(chéng)意金主要因?yàn)槟承┬詢(xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)，前期意向客戶(hù)很多，開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取誠(chéng)意金的方式來(lái)篩選客戶(hù);另一方面，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)繳納誠(chéng)意金的先后順序來(lái)確定選房或者搖號(hào)選房，以防部分購(gòu)房者由于沒(méi)買(mǎi)到房子而“鬧事”。“如果購(gòu)房者前期繳納了誠(chéng)意金，但由于各種原因沒(méi)有買(mǎi)到房子，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)根據(jù)此前的相關(guān)約定，退還消費(fèi)者所繳的相關(guān)費(fèi)用�！彼�提醒，購(gòu)房者在繳納誠(chéng)意金之前，自己首先要做到心中有數(shù)，如果不符合政府的相關(guān)政策或自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，最好不要繳誠(chéng)意金，免得后期辦理退款給自己帶來(lái)不必要的麻煩。

據(jù)了解，該樓盤(pán)售價(jià)為每平方一萬(wàn)元左右，最小的面積是140多平方，那么，一套房子買(mǎi)下來(lái)至少一百多萬(wàn)。

對(duì)于該樓盤(pán)的售價(jià)，翁女士表示，開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售人員已告知。

有市民感嘆，僅在兩年前，50萬(wàn)元可以在市區(qū)較好路段買(mǎi)一套百來(lái)平方米的二手房，如今僅夠表示“誠(chéng)意”，接下來(lái)，“誠(chéng)意籌碼”還得漲!

律師：法律上沒(méi)有關(guān)于誠(chéng)意金的定義

汕尾該樓盤(pán)的公開(kāi)抽簽+50萬(wàn)誠(chéng)意金的銷(xiāo)售并非首例。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，近兩年上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安等地已開(kāi)啟“抽獎(jiǎng)買(mǎi)房”模式，多地出現(xiàn)了中簽率超低的現(xiàn)象。今年5月，深圳某樓盤(pán)搖號(hào)出售，要求購(gòu)房者先交500萬(wàn)誠(chéng)意金，而南京等地在搖號(hào)前也要先交數(shù)十萬(wàn)誠(chéng)意金。

那么，拿了預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商收取客戶(hù)誠(chéng)意金是否違規(guī)?市律師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、廣東文宗律師所主任盧若飛表示，法律上并沒(méi)有關(guān)于誠(chéng)意金的定義。根據(jù)房地產(chǎn)交易實(shí)踐，所謂誠(chéng)意金，是購(gòu)房者為了證明買(mǎi)房的誠(chéng)意而向開(kāi)發(fā)商交付的一筆金額。由于法律上沒(méi)有對(duì)誠(chéng)意金的規(guī)定，誠(chéng)意金要根據(jù)商品房預(yù)售合法性和具體合同約定處理。但在現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房者在支付誠(chéng)意金過(guò)程中所簽署的諸如誠(chéng)意金合同等文書(shū)往往由開(kāi)發(fā)商單方擬定，內(nèi)容往往只體現(xiàn)出購(gòu)房者單方的購(gòu)房意向，開(kāi)發(fā)商并未作出售房的承諾，并且，開(kāi)發(fā)商往往在這些合同等文書(shū)中寫(xiě)明購(gòu)房者在未選到房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商只需無(wú)息退款，并且給予其自身一個(gè)較長(zhǎng)的退款期限，這也是導(dǎo)致退款難、退款時(shí)間長(zhǎng)的重要原因。

律師提醒，“誠(chéng)意金”并非定金，不具有擔(dān)保效力，購(gòu)房者在簽約時(shí)應(yīng)格外注意。

管理：不符合銷(xiāo)售條件不得收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用

根據(jù)建設(shè)部于2001年頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條規(guī)定，不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿龇績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

另外，2018年6月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中共中央宣傳部、公安部等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)共產(chǎn)黨中央委員會(huì)宣傳部、公安部等關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在包括廣州、深圳在內(nèi)的部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為、治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，其中打擊的違反違規(guī)行為包括“在取得商品房預(yù)售許可前，以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號(hào)、售卡等方式向購(gòu)房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠(chéng)意金等費(fèi)用”�！稄V東省建設(shè)廳辦公室關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)收取購(gòu)房意向金、定金專(zhuān)項(xiàng)整治工作的通知》(粵建辦房函[2009]343號(hào))也有類(lèi)似規(guī)定。

市民：盼相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管

有市民對(duì)記者說(shuō)，近幾年汕尾房?jī)r(jià)瘋漲，市區(qū)該樓盤(pán)要求先交納50萬(wàn)誠(chéng)意金才能參加搖號(hào)，購(gòu)房者起碼知道了售價(jià)。去年底他聽(tīng)說(shuō)市區(qū)某樓盤(pán)要?jiǎng)庸�，于是托朋友找到開(kāi)發(fā)商，交了20萬(wàn)誠(chéng)意金。至今該樓盤(pán)具體價(jià)格還沒(méi)有出，他擔(dān)心價(jià)格太高超出承受能力，如果不買(mǎi)的話只能退回誠(chéng)意金，那就太虧了�！暗�如果不先交誠(chéng)意金只作購(gòu)房登記的話，最后只能挑選別人不要的房子，樓層、朝向、格局等都不理想。”他的朋友看上另一個(gè)樓盤(pán)，去年也是托關(guān)系找到開(kāi)發(fā)商，交了40萬(wàn)誠(chéng)意金，現(xiàn)在也是價(jià)格沒(méi)出，估計(jì)要“過(guò)萬(wàn)元一平方”。

受訪市民紛紛表示，房地產(chǎn)收取誠(chéng)意金已是“約定俗成”的行業(yè)普遍行為，誠(chéng)意金從幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等，不交就無(wú)法買(mǎi)到心儀的樓房，所以明知道是不公平甚至是不受法律保護(hù)的交易，但仍無(wú)奈地奉上“誠(chéng)意”。

就愈演愈烈的誠(chéng)意金問(wèn)題，市民希望相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管。

他山之石

南京：企業(yè)不得無(wú)理由拒絕意向購(gòu)房人報(bào)名搖號(hào)

就公證搖號(hào)問(wèn)題，一些地方出臺(tái)了相關(guān)文件，南京市政府辦公廳2017年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，第八條明確規(guī)定：取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制，按照“公開(kāi)、公平、公正、透明”的原則對(duì)外銷(xiāo)售。客戶(hù)積累大于可供房源的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)應(yīng)采用由公證機(jī)構(gòu)主持的公開(kāi)搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售商品住房，搖號(hào)排序，按序購(gòu)房，搖號(hào)排序名單現(xiàn)場(chǎng)公示。

此外，南京市司法局和南京市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于做好公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售商品住房工作的通知》中，規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)接受報(bào)名時(shí)間不得少于1個(gè)工作日，不得無(wú)理由拒絕意向購(gòu)房人報(bào)名搖號(hào)。

南京市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》第二條規(guī)定：達(dá)到商品住房銷(xiāo)售條件未申報(bào)銷(xiāo)售的，房產(chǎn)、建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)部門(mén)加強(qiáng)督促，經(jīng)督促仍未申報(bào)銷(xiāo)售的，房產(chǎn)、物價(jià)部門(mén)在一年內(nèi)不受理其銷(xiāo)售申請(qǐng)，銷(xiāo)售備案價(jià)格不予上漲，建設(shè)、國(guó)土部門(mén)將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷(xiāo)售前不得參與土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)。

長(zhǎng)沙：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認(rèn)籌金

2018年6月25日長(zhǎng)市沙人民政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》第五條規(guī)定：嚴(yán)禁銷(xiāo)售炒作，對(duì)參加樓盤(pán)搖號(hào)的人數(shù)應(yīng)進(jìn)行有效控制，優(yōu)先限購(gòu)區(qū)域內(nèi)首套剛需購(gòu)房者搖號(hào)、購(gòu)房。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認(rèn)籌金，在取得預(yù)售許可前嚴(yán)禁以任何形式組織認(rèn)籌活動(dòng)。嚴(yán)禁捆綁銷(xiāo)售、變相漲價(jià)等違規(guī)銷(xiāo)售行為。

相關(guān)鏈接

定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金的特點(diǎn)

1、定金 定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

就商品房買(mǎi)賣(mài)而言，如購(gòu)房者向房屋銷(xiāo)售者交納定金，房屋銷(xiāo)售者違約時(shí)，定金應(yīng)雙倍返還;消費(fèi)者違約時(shí)，定金不返還。

另外，依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的 20%，超過(guò)的部分不適用定金罰則。

2、訂金 訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。訂金的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，訂金的性質(zhì)主要是預(yù)付款。就商品房買(mǎi)賣(mài)而言，房屋銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款;消費(fèi)者違約時(shí)，可以與房屋銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。

3、誠(chéng)意金 誠(chéng)意金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，僅能表明一方或雙方具有簽訂合同的意向，不具有擔(dān)保效力。誠(chéng)意金要根據(jù)商品房預(yù)售合法性和當(dāng)事人之間的約定處理。另外，國(guó)家明令禁止開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前以收取誠(chéng)意金、意向金等形式收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，因此，若開(kāi)發(fā)商有這種行為，大家一定要謹(jǐn)慎，避免損失。

4、意向金 意向金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，與誠(chéng)意金定義差別不大，都僅能表明一方或雙方具有簽訂合同的意向，不具有擔(dān)保性質(zhì)。

來(lái)源：汕尾日?qǐng)?bào)

策劃:余小文     

執(zhí)行:鄧幗梅     

編輯　李明秀