汕尾市人民政府關(guān)于公布汕尾市城區(qū)2018年城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的通知 汕府﹝2019﹞11號(hào) 市城區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門、有關(guān)直屬機(jī)構(gòu)： 為確保我市基準(zhǔn)地價(jià)適應(yīng)土地市場(chǎng)發(fā)展的需要，進(jìn)一步強(qiáng)化土地資源管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》（粵國(guó)土資利用發(fā)〔2018〕8號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，我市編制了新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，并已經(jīng)于2019年2月13日市政府七屆第三十八次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。實(shí)施過(guò)程中遇到的問題，請(qǐng)徑向市自然資源局反映。 汕尾市人民政府 2019年3月11日 汕尾市城區(qū)2018年城鎮(zhèn)土地定級(jí) 與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 一、基本成果 （一）評(píng)估范圍 本次汕尾市城區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作范圍為汕尾市城區(qū)（含紅海灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)），評(píng)估總面積約294.95平方公里。 （二）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。 本次基準(zhǔn)地價(jià)是指熟地條件下的地價(jià)，即指在設(shè)定容積率、法定最高使用年期，設(shè)定土地開發(fā)程度條件下，分用途的土地使用權(quán)價(jià)格。具體是指： 商業(yè)路線價(jià)內(nèi)涵：估價(jià)期日為2018年7月31日，設(shè)定容積率為2.0，土地使用年期為40年，土地開發(fā)程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整），宗地標(biāo)準(zhǔn)寬度設(shè)定為4米，宗地標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定為10米條件下，商服用地土地使用權(quán)的區(qū)域首層樓面地價(jià)。 商服用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：估價(jià)期日為2018年7月31日，設(shè)定容積率為2.0，土地使用年期為40年，土地開發(fā)程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）條件下，商服用地土地使用權(quán)的區(qū)域平均單位面積地價(jià)和平均樓面地價(jià)。 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：估價(jià)期日為2018年7月31日，設(shè)定容積率為2.0，土地使用年期為70年，土地開發(fā)程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）條件下，住宅用地土地使用權(quán)的區(qū)域平均單位面積地價(jià)和平均樓面地價(jià)。 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：估價(jià)期日為2018年7月31日，設(shè)定容積率為1.0，土地使用年期為50年，土地開發(fā)程度為“三通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）條件下，工業(yè)用地土地使用權(quán)的區(qū)域平均單位面積地價(jià)。 公共服務(wù)用地（類別一）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：估價(jià)期日為2018年7月31日，設(shè)定容積率為2.0，土地使用年期為50年，土地開發(fā)程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）條件下，公共服務(wù)用地（類別一）土地使用權(quán)的區(qū)域平均單位面積地價(jià)和平均樓面地價(jià)。 公共服務(wù)用地（類別二）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：估價(jià)期日為2018年7月31日，設(shè)定容積率為1.0，土地使用年期為50年，土地開發(fā)程度為“三通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）條件下，公共服務(wù)用地土地使用權(quán)的區(qū)域平均單位面積地價(jià)。 根據(jù)汕尾市城區(qū)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況和政府地價(jià)管理的需要，選用路線價(jià)和級(jí)別價(jià)作為基準(zhǔn)地價(jià)的基本表現(xiàn)形式。商業(yè)路線價(jià)采用首層樓面地價(jià)，商服用地、住宅用地、公共服務(wù)用地（類別一）基準(zhǔn)地價(jià)采用單位面積地價(jià)和平均樓面地價(jià)，工業(yè)用地、公共服務(wù)用地（類別二）基準(zhǔn)地價(jià)采用單位面積地價(jià)。具體表現(xiàn)形式分別為： 表1-1汕尾市城區(qū)2018年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表
注：①“五通一平”是指宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；“三通一平”是指宗地紅線外通路、供電、供水，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整； ②商服用地包括：零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地、娛樂用地、其它商服用地等； ③住宅用地為城鎮(zhèn)住宅用地； ④工業(yè)用地包括工業(yè)用地、采礦用地、鹽田、倉(cāng)儲(chǔ)用地等； ⑤公共服務(wù)用地（類別一）包括機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會(huì)福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地等； ⑥公共服務(wù)用地（類別二）包括公園與綠地、公用設(shè)施用地等； ⑦采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行宗地評(píng)估時(shí)，商業(yè)路線價(jià)應(yīng)選用首層樓面地價(jià)，商服用地、住宅用地、公共服務(wù)用地（類別一）應(yīng)選用平均樓面地價(jià)，工業(yè)用地、公共服務(wù)用地（類別二）應(yīng)選用單位面積地價(jià)。 （三）汕尾市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 1.商業(yè)路線價(jià) 采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行宗地評(píng)估時(shí)，待估價(jià)宗地所處地段存在路線價(jià)的商服用地，臨街深度小于或等于30米的宗地，執(zhí)行所在路段的商業(yè)路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；臨街深度大于30米的宗地，執(zhí)行所在區(qū)域級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 表1-2 汕尾市城區(qū)商業(yè)路線價(jià)表 2.級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 表1-3 汕尾市城區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果表 注：①商服用地、住宅用地、公共服務(wù)用地（類別一）設(shè)定容積率為2.0，工業(yè)用地、公共服務(wù)用地（類別二）設(shè)定容積率為1.0； ②采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行宗地評(píng)估時(shí)，商業(yè)路線價(jià)應(yīng)選用首層樓面地價(jià)，商服用地、住宅用地、公共服務(wù)用地（類別一）應(yīng)選用平均樓面地價(jià)，工業(yè)用地、公共服務(wù)用地（類別二）應(yīng)選用單位面積地價(jià)。 二、修正體系 本次基準(zhǔn)地價(jià)是指在設(shè)定容積率、法定最高使用年期，設(shè)定土地開發(fā)程度的條件下，分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行宗地估價(jià)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定選用相應(yīng)修正系數(shù)。 （一）商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系 汕尾市城區(qū)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系包括區(qū)域因素修正、容積率修正、樓層修正、使用年期修正、期日修正、臨路條件修正、臨街類型修正、其他個(gè)別因素修正及土地開發(fā)程度修正等。 1.計(jì)算公式 待開發(fā)項(xiàng)目：
已建成項(xiàng)目：
式中：
2.修正體系 2.1區(qū)域因素修正 表2-1 商服用地區(qū)域因素修正系數(shù)表
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